Depuis la civilisation romaine, qui inspira fortement la nôtre en concepts juridiques, le droit de propriété se présente sur notre continent comme le droit le plus étendu et le plus complet d’une personne sur une chose. Il comprend (a) le droit d’utiliser le bien à volonté (usus), d’en percevoir les fruits (fructus) et d’en disposer en fait ou en droit (abusus), ainsi que (b) le droit de ne pas utiliser le bien, ne pas en percevoir les fruits ou ne pas en disposer et (c) le droit d’empêcher les tiers d’user des mêmes prérogatives sur le bien sans le consentement du propriétaire.

En matière immobilière, ce droit est déjà bien chancelant. Bien que possesseur d’un titre de propriété, le propriétaire de l’immeuble se voit contraint de verser chaque année une rente à l’État, sous forme d’impôt (précompte immobilier). Par ailleurs, diverses lois, sous couvert de la protection des locataires, rognent sur les pouvoirs du bailleur. En outre, moult réglementations de salubrité publique obligent le propriétaire à exposer des frais que, parfois, il n’aurait pas engagés. Enfin, la puissance publique bénéficie d’un ultime pouvoir à l’encontre du propriétaire : l’expropriation.

Voici désormais que la Région bruxelloise envisage de sanctionner par de lourdes amendes les propriétaires de logements non occupés. Le Parlement bruxellois a en effet voté ce vendredi 3 avril 2009 une proposition d’ordonnance en ce sens. D’après Belga, « (s)i l’infraction est constatée, le propriétaire recevra un avertissement et sera invité à remettre son bien sur le marché dans les 3 mois. S’il ne le fait pas dans le délai imparti, il sera convoqué par l’administration. Soit il sera sanctionné d’une amende, le montant dépendant de la surface inoccupée (500 euros par mètre de façade multiplié par le nombre d’étage inoccupé, donc amende de 2.000 euros minimum), soit il parvient (sic) à justifier la non-occupation. »

L’objectif de cette mesure est de remettre des logements sur le marché bruxellois, qui compterait 15 à 30.000 immeubles inoccupés à l’heure actuelle. Liberté Chérie s’indigne de la proposition d’ordonnance. En effet, outre le fait qu’elle viole un des Droits de l’Homme les plus sacrés, celle-ci aura les mêmes effets sur le marché de l’immobilier qu’une rustine de mauvaise qualité sur un pneu crevé à de multiples endroits. Afin de développer notre point de vue, nous vous proposons (1) d’examiner les causes à l’origine des inoccupations d’immeuble, (2) d’attirer l’attention des citoyens sur la dangerosité de cette intervention étatique et (3) de développer brièvement quelques mesures plus appropriées face à telle situation.

(1)  Causes à l’origine des inoccupations d’immeuble

Les politiciens bruxellois se sont-ils seulement interrogés sur les causes des inoccupations d’immeuble ? Trouvent-ils illégitimes les secondes résidences ? Pensent-ils que la gestion des indivisions soit si simple ? Voient-ils d’un mauvais œil que des Belges travaillant à l’étranger conservent un pied-à-terre dans leur pays natal ? Considèrent-ils des travaux ou l’attente d’un permis d’urbanisme comme des mauvaises justifications d’inoccupation ?

Visiblement non : l’ordonnance prendrait ces cas en considération. Mais, alors, combien d’immeubles seront touchés par la mesure ? Qui sont ces propriétaires visés par le Parlement bruxellois ?

Corentin de Salle affirmait devant le Parlement bruxellois, dès 2007, qu’on « oublie souvent à quel point la gestion locative est particulièrement contraignante par rapport à celle d’un patrimoine mobilier (où il suffit d’acheter, vendre et percevoir annuellement des coupons) : recherche de locataires, conclusion du bail, état des lieux d’entrée, suivi du locataire, charges, frais d’avocats, procédures diverses en cas de problème, etc. Le rendement d’un appartement à moyen ou long terme a été calculé : 2,21 % (sans vraiment tenir compte du « travail-temps » passé par le propriétaire pour la gestion de son bien). On ne peut évidemment pas prétendre qu’il s’agisse d’un rendement excessif.

En conclusion, l’investisseur n’est pas vraiment désireux d’entrer dans ce marché. Il faut bien comprendre que les propriétaires (…) suivent leur intérêt. »

Ainsi voyez-vous progressivement apparaître le portrait des propriétaires visés par le Parlement bruxellois : ce sont ceux qui, horresco referens, utilisent leur prérogative de non usus. Ceux qui ont l’unique tort d’être propriétaires et de se comporter comme des propriétaires. Ceux qui savent que, la loi étant ce qu’elle est, des gens pourraient occuper gratuitement leur immeuble pendant des mois et, comble du malheur, le dégrader impunément. Ceux qui savent que ne pas louer leur bien leur coûtera moins que le mettre sur le marché. Ceux qui se méfient des prochaines ordonnances bruxelloises en matière de logement – comme celle sur le blocage des loyers. Ceux qui se doutent que les politiciens actuels continueront à violer leurs droits les plus fondamentaux et qui, craintifs face à cet avenir, n’osent pas s’y aventurer.

Le Parlement bruxellois s’en prend donc à des victimes du système. Il les criminalise du seul fait qu’ils sont propriétaires. Aveugle, ou manquant cruellement de psychologie, ou communiste, il ne voit pas, ou ne comprend pas, ou oublie, qu’il parviendrait à ses fins par un simple allègement de la législation en matière de bail.

Évidemment, faire pareille marche arrière constituerait un aveu d’échec. Les politiciens, dont l’orgueil n’est plus à démontrer, préfèrent s’attaquer aux conséquences plutôt qu’aux causes du problème ; ici, ils se concentrent sur la raréfaction de l’offre plutôt que sur son origine, à savoir leurs interventions peu réfléchies.

Nous devinons d’ores et déjà que, s’il est donné suite à la proposition d’ordonnance liberticide, rien ne sera résolu. Au contraire : comme après chaque intervention étatique, de nouveaux problèmes apparaîtront ; la Région bruxelloise, pour lutter contre, adoptera une nouvelle mesure qui, à son tour, créera de nouveaux problèmes. Et le cercle vicieux se poursuivra.

Illustrons ceci avec une rocambolesque affaire venue d’Outre-manche. Lorsque le cabinet de Gordon Brown décida d’augmenter considérablement les taxes sur les immeubles commerciaux vides, un tsunami de démolitions s’abattit sur les centres urbains britanniques. Les propriétaires ne prirent pas le soin d’évacuer les déchets. Et, si la mesure ne rapporta rien au niveau fiscal, elle parvint tout de même à diminuer l’inoccupation d’immeubles commerciaux… au prix de paysages dignes de la seconde guerre mondiale ! La collectivité devait désormais supporter le poids de la laideur environnante et le coût de la réhabilitation ultérieure des sites fraîchement saccagés.

(2)  Dangerosité de cette intervention étatique

En plus d’expliquer l’échec annoncé de cet énième texte législatif, Liberté Chérie tient à attirer l’attention des citoyens sur la dangerosité de cette (nouvelle) atteinte au droit de propriété. Pour rappel, celui-ci joue une importance capitale dans la détermination du degré de liberté d’une société donnée. En effet, la propriété est inhérente à la liberté. Comme le dit Vincent Bénard dans son livre « Logement, crise publique, remèdes privés », elle constitue « un des piliers des droits de l’homme, ce que rappelle fort justement l’article II de la déclaration du même nom de 1789 : « le but de toute association politique est la conservation des droits naturels et imprescriptibles de l’homme. Ces droits sont la liberté, la propriété, la sûreté et la résistance à l’oppression ». Les concepteurs de la déclaration n’ont pas fait figurer la propriété au même rang que la liberté par hasard, ou par esprit scandaleusement petit-bourgeois. Tout individu consacre une part importante de son activité d’homme libre à former du capital permettant de lui assurer un avenir meilleur. La propriété est le fruit naturel de la liberté. Le priver de ce fruit, c’est rendre totalement inopérante sa liberté, c’est prétendre que l’individu ne produit que pour satisfaire d’autres besoins que les siens, c’est le considérer comme un esclave. »

(3)  Mesures plus appropriées

Compte tenu de l’échec annoncé de la mesure et de l’atteinte au droit de propriété qu’elle commet, Liberté Chérie fait appel à l’intelligence et au courage des politiciens bruxellois : non seulement la proposition d’ordonnance doit finir à la poubelle mais, en outre, des mesures différentes doivent être adoptées par le pouvoir s’il veut influer positivement sur les problèmes de logement. Le législateur doit apercevoir les nombreux freins empêchant le fonctionnement classique des mécanismes du marché et repenser en conséquence le logement dans sa globalité.

Selon Liberté Chérie, quatre grandes causes sont à l’origine de la crise du logement[1] ou, du moins, de certaines inoccupations de biens immobiliers en Région bruxelloise. (Elles valent aussi pour la Région wallonne.)

-       Non libération du foncier et difficultés de construction. Alors qu’il y a encore de l’espace constructible en Région bruxelloise (friches industrielles ou SNCB, zones non constructibles, etc.), les autorités ne font rien pour le libérer. Par ailleurs, le système actuel de « permis de bâtir » est bien trop contraignant.

-       Législation trop favorable aux locataires. Comme mentionné précédemment, à force de supprimer tout attrait (pour le propriétaire) à la location de son bien, celui-ci aura tendance à le laisser hors du marché.

-       Charges trop importantes sur les épaules des propriétaires. En assaillant le propriétaire d’obligations multiples, notamment en cas de location, le législateur lui coûte énormément. Ceci aussi joue dans la décision du propriétaire de ne pas mettre son bien sur le marché.

-       Logement social. En cassant les prix du marché, en maintenant des milliers de locataires au bas des listes d’attente, le logement social empêche le développement d’un marché privé, prisonnier, de son côté, de normes draconiennes qui ne semblent pas s’appliquer au logement public.

La libération du foncier, combinée à un assouplissement des multiples règles et obligations pesant sur les propriétaires, permettra non seulement au marché de se réajuster mais aussi au secteur immobilier de se développer. En outre, des immeubles inoccupés reviendraient progressivement sur le marché.

Quant au système de logements sociaux, Liberté Chérie estime qu’il faut y mettre fin. Comment ? En permettant à leurs occupants d’en devenir pleinement propriétaires une fois remboursé, par le paiement des loyers, le coût de construction des bâtiments concernés.

En conclusion, Liberté Chérie veut rendre le marché de l’immobilier aux propriétaires, aux locataires et aux agents immobiliers, seuls à même de fixer les prix qui leur conviennent le mieux, dans les intérêts de chacun. L’intervention de l’État ne contribue qu’à déréguler le marché, au détriment de tous ses acteurs. Sans celle-ci, la Région bruxelloise comptera moins d’immeubles inoccupés.