PLATEFORME LOGEMENT

Constats

Plus personne ne l’ignore : se loger décemment devient de plus en plus difficile. La hausse constante des prix, alliée à une érosion du pouvoir d’achat, empêche de plus en plus de ménages d’accéder à la propriété. Plusieurs facteurs contribuent à cette situation :

- Le prix des logements. Selon un rapport du FMI, les logements belges sont en moyenne estimés à 17% de plus que leur valeur réelle. Une situation qui implique, selon ce rapport, une contamination plus importante des prix de l’immobilier sur l’ensemble de l’économie. Malgré ce constat, les prix des terrains ne cessent d’augmenter (l’espace se raréfie), de même que celui de la construction (en moyenne 6% sur base annuelle, entre 2005 et 2008).

- Le code du logement impose des normes de plus en plus draconiennes aux propriétaires soucieux de proposer un bien sur le marché immobilier : contrôles de salubrité, normes incendie, superficie minimale des pièces, conditions d’octroi des subsides (variables selon les régions et selon les provinces),… Institué en 1998, le Code wallon du logement n’a cessé de restreindre la liberté des propriétaires, en leur imposant des coûts croissants de conformité… qui se répcerutent inévitablement sur la valeur du bien et sur les loyers.

- Le « droit au logement » et ses implications. L’article 23 de la constitution reconnaît à chaque Belge « le droit à un logement décent ». La philosophie sous-jacente implique une protection abusive du locataire ou du sans-logis face aux propriétaires, considérés comme des « riches » et des « abuseurs ». Le droit au logement impliquera aussi, dans un futur proche, un droit à la réquisition de logements vides sur décision de justice, comme cela se fait déjà en France. Nous estimons que l’Etat n’a pas à violer le droit de propriété des individus. Ces derniers sont mieux placés que l’administration pour s’occuper de leurs biens immobiliers.

- Le logement social casse le marché de l’immobilier. La Région wallonne compte un parc de 103.000 logements sociaux, financés par les deniers publics et mis à disposition des ménages les plus modestes… en théorie, car les scandales de ces dernières années ont mis en lumière le népotisme qui prévaut dans l’attribution des marchés et des logements, ainsi que l’état de délabrement avancé des immeubles publics. Ces révélations, largement médiatisées, n’ont pas calmé les ardeurs des dirigeants wallons, désireux d’accroître encore le parc en imposant notamment un quota minimum de logements sociaux dans chaque commune ! Mais en cassant les prix du marché, en maintenant des milliers de locataires au bas des listes d’attente, le logement social empêche le développement d’un marché privé prisonnier, de son côté, de normes draconiennes qui ne semblent pas s’appliquer au logement public. L’Etat reste toujours le mieux placé pour appliquer la règle du « ne faites pas ce que je fais ».

- Le contrôle des loyers contribue aussi à fausser les règles du jeu. Pour répondre aux normes de plus en plus drastiques, les propriétaires qui ne sont pas encore démotivés doivent entreprendre des travaux, parfois coûteux, d’assainissement ou de mise en conformité. Ces investissements, destinés à répondre au bon vouloir du gouvernement, impliquent nécessairement une hausse de la valeur du bien. Une maison entièrement équipée en double vitrage coûtera plus cher qu’une maison à l’isolation défaillante. Il est donc normal que le loyer réclamé soit ajusté en conséquence. Pourtant, le gouvernement persiste à réclamer un blocage des loyers qui aura au moins deux conséquences néfastes : les propriétaires ne parviendront plus à couvrir des frais qui leur sont imposés, entraînant une dégradation du parc immobilier. Conséquence à plus long terme ? Des logements laissés à l’abandon. Pour reprendre l’expression de l’économiste suédois Assar Lindbeck, ancien président du comité Nobel d’économie, « après les bombes incendiaires, le contrôle des loyers est le plus sûr moyen de raser une ville ».

Propositions

Face à la pénurie croissante de logements, face aux difficultés que rencontrent de plus en plus de ménages à se loger décemment, Liberté Chérie Belgique propose :

- De lever les obstacles qui contribuent à étrangler le marché immobilier : cela passe essentiellement par l’assouplissement du Code wallon du logement, qui empêche les locataires à faibles revenus de trouver un logement pouvant les satisfaire. Répétons-le : trop de règlementations conduisent inévitablement à la hausse des prix.

- De favoriser l’accès à la propriété, notamment pour les personnes logées depuis plusieurs années dans des logements sociaux.

- De combattre le « droit au logement » qui accentuera, tôt ou tard, la fracture sociale. Vincent Bénard constate en effet, dans son livre Le logement : crise publique, remèdes privés, que les classes moyennes n’auront plus les moyens d’accéder au logement privé, tout en ne répondant pas aux critères d’attribution des logements sociaux. Ces ménages n’auront d’autre choix que de se tourner vers l’Etat pour faire valoir leur droit au logement, ce qui accentuera la pression sur les propriétaires, et ainsi de suite.

En conclusion, Liberté Chérie Belgique veut rendre le marché de l’immobilier aux propriétaires, aux locataires et aux agents immobiliers, seuls à même de fixer les prix qui leur conviennent le mieux, dans les intérêts de chacun. L’intervention de l’Etat ne contribue qu’à déréguler le marché, au détriment de tous ses acteurs.

Déjà publié :

Olivier Defourny, Le droit de propriété, bientôt vestige de la Région bruxelloise ?

Pour approfondir :

- "Pour une révolution du logement social en Wallonie" - Vincent Bénard et Drieu Godefridi, Institut Hayek.

- "La réglementation foncière et les prix du logement : les mécanismes" - Vincent Bénard, Institut Hayek.

- "Les causes immobilières et foncières de la crise du subprime" - Vincent Bénard, Institut Hayek.